非税务居民持有美国房产的871(d)选择
很多中国人认为非税务居民持有美国房产不用交税。这是一个错误的认知。实际上，美国对非税务居民的美国来源收入（包括房产租金、资本利得）有严格的征税制度。
如果没有做871(d)选择，您可能面临30%的预扣税重税——这是IRS对非居民自动适用的税率。
1. 租金收入——30%预扣税（如果没有做871(d)选择）
2. 出售房产的资本利得——FIRPTA（外国人投资房地产税法）要求买家在交易时预扣15%的售价作为税款
3. 遗产税——非居民持有美国资产，超过$60,000的部分需要缴纳40%的遗产税
871(d)选择是《国内税收法》第871(d)条规定的选择，允许非居民将房地产收入视为与美国贸易或业务相关的收入，从而：
• 可以对与房产相关的费用（维修、折旧、管理费、房贷利息等）进行扣除
• 按净收入而非毛收入计算税款
• 适用累进税率（最高37%），而不是30%的固定税率
• 需要提交Form 1040-NR（非居民所得税申报表）
• 租金收入按30%预扣
• 不可扣除任何费用
• 按毛收入计算
• 最简单但最贵
• 按净收入计算（可扣除费用）
• 适用累进税率（37%）
• 需提交Form 1040-NR
• 更合规但复杂
对于持有美国房产的非税务居民，以下策略可帮助优化税务：
策略1：通过LLC（有限责任公司）持有房产——LLC的收入可以在公司层面纳税，可能降低个人所得税负担
策略2：做871(d)选择并按净收入纳税——对于有高费用（维修、折旧、房贷）的房产，这种方式可能更划算
策略3：持有足够长一段时间后出售——资本利得税可能低于预扣税
策略4：通过外国公司持有——可能降低FIRPTA预扣税的影响，但需注意反避税条款
❌ "我不住在美国，不用交税"——错！美国对来源征税，无论居住地在何处
❌ "房子在家人名下，跟我没关系"——错！如果资金来源于您，IRS可能穿透认定
❌ "卖房后就不用再报税了"——错！资本利得和遗产税义务在生前持续存在